Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (NOK) και τα κίνητρα που επέτρεπαν την αύξηση του ύψους στις οικοδομές έως και κατά τρεις ορόφους στο όνομα της ενεργειακής αναβάθμισης, τα κίνητρα που ο ίδιος ο πρωθυπουργός βγήκε δημόσια και είπε ότι επικροτεί, κρίθηκαν αντισυνταγματικά από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός θεσπίστηκε αρχικά με το νόμο 4067 το 2012, δηλαδή μέσα στη μεγάλη οικονομική κρίση, όταν η οικοδομική δραστηριότητα είχε εν πολλοίς παγώσει.
Ελάχιστοι κατέθεταν τότε αιτήσεις για άδεια δόμησης, δηλώνοντας ότι θα λάβουν μέτρα ενεργειακής εξοικονόμησης, ώστε να κερδίσουν ορόφους και έσοδα από τις πωλήσεις.
Στον αρχικό νόμο όμως έγιναν αλλεπάλληλες προσθήκες, ενώ η κατάσταση ξέφυγε από τον έλεγχο τα τελευταία χρόνια με τη συμβολή της κυβέρνησης Μητσοτάκη, που έβαλε σε απόλυτη προτεραιότητα την υλοποίηση επενδύσεων κάθε μορφής. Η πίεση άρχισε να αυξάνεται ασφυκτικά, ειδικά σε περιοχές με χαμηλά κτήρια και υψηλές προοπτικές, όπως τα παραλιακά και τα βόρεια προάστια.
Σε κάθε περίπτωση, δημιουργούνται ανυπολόγιστες συνέπειες για την κτηματαγορά με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που καταργεί επί της ουσίας το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) παγώνοντας για άγνωστο χρονικό διάστημα την οικοδομή, κι επιδεινώνοντας το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα.
Μεγάλοι χαμένοι είναι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων, κατασκευαστές και επενδυτές, έχουν πληρώσει για την οικοδομική άδεια και τα σχέδια, αλλά δεν έχουν ξεκινήσει την κατασκευή.
Οι άδειες αυτές θα πρέπει να αναθεωρηθούν και ο ιδιοκτήτης να επιβαρυνθεί το επιπλέον κόστος της νέας άδειας, εφόσον βεβαίως τον συμφέρει να χτίσει χωρίς τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, γιατί καταγράφονται στην αγορά και περιπτώσεις που το όλο εγχείρημα θα πρέπει να εγκαταλειφθεί.
Το θέμα επηρεάζει συνολικά την αγορά των ακινήτων, ειδικά των κατοικιών, η οποία έχει καταστεί απλησίαστη για τον Έλληνα πολίτη. Το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς, που φέρνει και την αύξηση των αξιών, είτε πρόκειται για αγοραπωλησία είτε για μίσθωση, εκτιμάται ότι θα επιδεινωθεί περαιτέρω.
Η απόφαση πλήττει οριζοντίως την κτηματαγορά, ενώ ήδη υπάρχουν και στη Μεσσηνία αντιδράσεις, αφού οι μηχανικοί είναι στα… κάγκελα, έχοντας στα συρτάρια τους σχέδια κατοικιών, τα οποία τώρα πρέπει να… παγώσουν.
Σύμφωνα και με τη διευθύντρια Πολεοδομίας Σταυρούλα Αγρίου, μετά την απόφαση του ΣτΕ δημιουργούνται νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων.
Ανατρέπονται ουσιαστικά τα μπόνους προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους) που δίνονταν ως αντιστάθμισμα στα κόστη για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Έτσι, οικονομικοί σχεδιασμοί, πλάνα ανάπτυξης, ακόμη και άδειες που είχαν εκδοθεί με τον ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν οδηγήσει σε έναρξη εργασιών, είναι πλέον στον “αέρα”.
Τι σημαίνει;
Τα απόνερα, πάντως, είναι πολλαπλά στην αγορά, που εν τω μεταξύ αναζητά “σημείο ισορροπίας”, προσπαθώντας να διαγνώσει προθέσεις για την επανανομοθέτηση. Κοινή επωδός του κλάδου είναι η ανάγκη να υπάρξει γρήγορα κάλυψη του νομικού κενού που δημιουργείται, ώστε με γρήγορες και τεκμηριωμένες διαδικασίες και αποφάσεις να αποκατασταθεί ένα μίνιμουμ εμπιστοσύνης στην αγορά, αλλά και εμπέδωση κανόνων ασφάλειας δικαίου.
Σταχυολογώντας, πάντως, το τι σημαίνει για την αγορά η απόφαση του ΣτΕ, στελέχη του κλάδου στέκονται στο ότι: Ακυρώνονται άδειες και πλέον θα πρέπει να γίνουν εκ νέου μελέτες, κάτι που σημαίνει έξτρα κόστη, που είτε επιβαρύνουν τον κατασκευαστή – επενδυτή είτε την όλη αλυσίδα και, άρα, τον τελικό αγοραστή. Βέβαια, οι νέες μελέτες θα πρέπει να κινηθούν είτε με βάση τα όσα ίσχυαν με τον παλιό ΝΟΚ είτε να περιμένουν, έχοντας όμως και στις δύο περιπτώσεις ρίσκα.
Από τη μια, κινδυνεύουν να “χάσουν” πιθανά νέα κίνητρα, που ίσως να δώσει ο νομοθέτης, με κάποιο πλαίσιο που θα στηρίζει τα ενεργειακά, άρτια, κτήρια, και από την άλλη κινδυνεύουν να καθυστερήσουν, έτι περαιτέρω, στην υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων, κάτι που και πάλι δημιουργεί οικονομικά βάση και εκτροχιασμό του όλου οικονομικού πλάνου.
Ουσιαστικά αυτό που τονίζεται είναι η ανάγκη για άμεση αποκατάσταση του όλου πλαισίου, ώστε η αγορά να έχει “σαφή μπούσουλα”.
Επίσης, υφίστανται σημαντική οικονομική ζημιά όσοι κατασκευαστές πλήρωσαν “αδρά” οικόπεδα, με δεδομένο ότι με το ΝΟΚ “μάτωσαν” για αγορές γης, αλλά είχαν διαθέσιμα περισσότερα τετραγωνικά δόμησης προς πώληση και αποσβέσεις. Για παράδειγμα ένα οικόπεδο με 900 τ.μ. δόμηση, σύμφωνα με τη νέα απόφαση χάνει 180 τ.μ., μέγεθος διόλου ευκαταφρόνητο για την όλη οικονομική πορεία του έργου.
Προς ώρας και εφόσον δεν τονωθεί η προσφορά κατοικίας, τα σπίτια θα γίνουν πιο ακριβά. Κι αυτό γιατί η οικονομική ζημία κατασκευαστών, από την “ανατροπή” μεταφέρεται στα κόστη ανά τετραγωνικό μέτρο δομημένης επιφάνειας. Ουσιαστικά ανεβαίνει η τιμή των διαμερισμάτων που έχουν βασιστεί στο ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν χτιστεί, καθώς πλέον ο κάθε κατασκευαστής θα πρέπει να “βγάλει” τα σπασμένα μέσα από τη διάθεση λιγότερων τετραγωνικών προς πώληση.
Ασκείται πίεση για γρήγορες αποφάσεις για τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, που θα δώσει “ορίζοντα” για δόμηση σε όλη τη χώρα. Προφανώς, με το νέο πρίσμα θα πρέπει να δοθεί τόνος για περισσότερο, νόμιμα, πολεοδομημένο χώρο, ώστε να “εκτονωθεί” η πίεση τιμών στα οικόπεδα που έχουν ήδη διαθέσιμη δόμηση και, άρα, τα συνολικά κόστη για την προσφερόμενη κατοικία.
Βέβαια, όταν οι πολεοδομικές μελέτες του Δήμου Καλαμάτας (Βέργα, Μ. Μαντίνεια) υλοποιούνται ακόμα από το μακρινό 1994, ποιος μπορεί να εγγυηθεί ότι τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια – στα οποία εμπλέκονται και Δήμοι της Μεσσηνίας – θα ολοκληρωθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα;
Τι λέει το ΤΕΕ;
Υπενθυμίζεται ότι κατά την εναρκτήρια ομιλία του στο 4ο Συνέδριο του ΤΕΕ για την Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία και την εφαρμογή της, GreenDealGreece 2024, που διοργάνωσε το Επιμελητήριο πριν από λίγες εβδομάδες, ο Γιώργος Στασινός είχε αναφερθεί στη δίκη του ΣτΕ όπου κρινόταν η συνταγματικότητα των κινήτρων του ΝΟΚ, τονίζοντας: “Tα κίνητρα του ΝΟΚ αφορούν στην ανθεκτικότητα των κτηρίων, των πόλεων και της χώρας γενικότερα και επενδύσεις χωρίς κανένα δημοσιονομικό κόστος, με όφελος για ολόκληρη την κοινωνία”.
Αναφέροντας ότι το ΤΕΕ άσκησε παρέμβαση υπέρ της συνταγματικότητας των κινήτρων του ΝΟΚ και κατέθεσε στο ΣτΕ απόψεις και μελέτες τόσο με βάση άλλες χώρες όσο και με βάση τα επιστημονικά δεδομένα, ο πρόεδρος του ΤΕΕ είχε στείλει μήνυμα προς τους δικαστές του ΣτΕ, λέγοντας: “Πρέπει και οι δικαστές που αποφασίζουν, αλλά και όσοι αντιδρούν στο ΝΟΚ, να καταλάβουν ότι η εποχή έχει αλλάξει, η κοινωνία και η τεχνολογία προχωρούν μπροστά”.
Επίσης, είχε τονίσει ότι “υπερασπιστήκαμε με πάθος, με σοβαρότητα και επιστημοσύνη την ανάγκη να υπάρχουν κίνητρα του ΝΟΚ που συμβάλλουν στην ανθεκτικότητα της χώρας”. Ειδικότερα για τα κίνητρα, είχε σημειώσει ότι “αφορούν στην ανθεκτικότητα των κτηρίων, των πόλεων και της χώρας γενικότερα, προωθούν τις λιγότερες εκπομπές ρύπων από τα κτήρια, την ενεργειακή απόδοση, τη μεγαλύτερη φύτευση και βλάστηση, τον περισσότερο ακάλυπτο χώρο στις πόλεις”.
Με βάση, επίσης, όσα έχει αναφέρει σε δημόσιες τοποθετήσεις του ο πρόεδρος Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτηρίων, Δημήτρης Καψιμάλης, τα πάνω-κάτω φέρνει η απόφαση του ΣτΕ για το ύψος των κτηρίων, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών στα διαμερίσματα.
Υποστήριξε, δε, στο TALK RADIO πριν από λίγο καιρό πως όσα ακίνητα χτίστηκαν με το νόμο του 2012, είναι εν δυνάμει αυθαίρετα. Όπως εξήγησε, το 2012 ψηφίστηκε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) και μετά την οικονομική κρίση πάρα πολλοί πολίτες ξεκίνησαν να χτίζουν, πολλοί από τους οποίους έχουν δάνεια. Μετά την προσφυγή των Δήμων στο ΣτΕ, το οποίο τους δικαίωσε, πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να ολοκληρώσουν τις εργασίες στα ακίνητα τους. “Μετά την απόφαση του ΣτΕ όλα τα ακίνητα είναι εν δυνάμει προσβαλλόμενα, ενώ υπάρχουν Δήμοι που έχουν ζητήσει να επιστραφούν οι άδειες που έχουν δώσει οι αρμόδιες υπηρεσίες τους” υπογράμμισε ο κ. Καψιμάλης.
Συνεχίζοντας, ο κ. Καψιμάλης, σημείωσε πως το “μπόνους” του ύψους “δε δόθηκε από το νομοθέτη γιατί ξύπνησε ένα πρωί και είπε: χτίστε υψηλότερα κτήρια”, αλλά, όπως εξήγησε, “παραχωρήθηκε προκειμένου να περιοριστεί η επιφάνεια των κτηρίων και τα μέτρα που θα χαθούν στο έδαφος να δοθούν στο ύψος. Οι νέες οικοδομές έχουν θερμοπροσόψεις, φωτοβολταϊκά, έχουν τεράστια έξοδα, για αυτό και ο νομοθέτης προσπάθησε να το «ισοφαρίσει» με κάποια μπόνους”.
Τέλος, σημείωσε πως από τις αλλαγές στο ΝΟΚ επωφελείται “το μεγάλο πρότζεκτ του Ελληνικού, που έχει πάρει εξαίρεση από ΣτΕ, και όλα τα κατασχεμένα ακίνητα από Funds, τα οποία υπολογίζονται σε 250.000 – 300.000”.
Επιμέλεια: Αντώνης Πετρόγιαννης