Αναμένεται να υπάρξουν δύο κατηγορίες για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές: η μία θα αφορά τα νησιά και η άλλη την ηπειρωτική Ελλάδα.
Η κυβέρνηση προσπαθεί να λύσει ένα δύσκολο πρόβλημα: τι θα γίνει με τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και την δόμηση σε περιοχές που δεν έχουν αναπτύξει ακόμα πολεοδομικό σχέδιο. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), σε συνεργασία με το Μέγαρο Μαξίμου, εργάζεται πυρετωδώς για να βρει τη σωστή ισορροπία. Από τη μία, θέλουν να ικανοποιήσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους κατασκευαστές, και από την άλλη, πρέπει να σεβαστούν τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο τα τελευταία χρόνια έχει ακυρώσει πολλές οικοδομικές άδειες για εκτός σχεδίου οικόπεδα, δημιουργώντας έντονη αβεβαιότητα.
Το νέο σχέδιο της κυβέρνησης, που αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή μέχρι το 2026, θα προσπαθήσει να δώσει λύση στην κατάσταση, με μια μεταβατική ρύθμιση. Ειδικότερα, αναμένεται να υπάρξουν δύο κατηγορίες για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές: η μία θα αφορά τα νησιά και η άλλη την ηπειρωτική Ελλάδα.
Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως τα νησιά, όπου το φυσικό περιβάλλον είναι ιδιαίτερα ευαίσθητο, θα υπάρχουν αυστηρότεροι κανόνες. Θα επιτραπεί η δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα μόνο αν πληρούν πολύ συγκεκριμένα κριτήρια, για να αποφευχθεί η αυθαίρετη δόμηση που θα μπορούσε να καταστρέψει τη φυσική ομορφιά των περιοχών αυτών. Όπως ανέφερε ο Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, οι περιορισμοί είναι απαραίτητοι, καθώς υπάρχουν πολλά νησιά που δεν έχουν «χτιστεί» ακόμη και χρειάζονται προστασία. Αντί για δόμηση σε απομονωμένα οικόπεδα, εξετάζεται το ενδεχόμενο δημιουργίας οργανωμένων υποδοχέων ή η επέκταση υφιστάμενων οικισμών.
Από την άλλη, στην ηπειρωτική Ελλάδα οι κανόνες για τη δόμηση θα είναι λίγο πιο ευέλικτοι, αλλά θα εξαρτώνται πάντα από την παρουσία ενός δρόμου και τη σύνδεση του οικοπέδου με αυτόν. Σύμφωνα με την νομολογία του ΣτΕ, για να είναι ένα οικόπεδο «άρτιο» και να επιτρέπεται η δόμησή του, πρέπει να έχει πρόσωπο σε δημόσιο ή πολεοδομικό δρόμο μήκους τουλάχιστον 25 μέτρων. Αυτό είναι ένα από τα βασικά κριτήρια που καθορίζουν αν επιτρέπεται να χτιστεί κάτι σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Για παράδειγμα, αν κάποιος έχει ένα οικόπεδο 5 στρεμμάτων σε μια περιοχή που δεν έχει πολεοδομικό σχέδιο και δεν βρίσκεται σε επαφή με κάποιον δημόσιο δρόμο, δεν θα μπορεί να το εκμεταλλευτεί για δόμηση. Αν όμως το οικόπεδο αυτό βρίσκεται κοντά σε έναν δρόμο, ίσως να έχει το δικαίωμα να χτίσει, αρκεί να πληροί τις υπόλοιπες προϋποθέσεις.
Προβλέπεται επίσης ότι τα «τυφλά» οικόπεδα, δηλαδή τα οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο και προσπαθούν να αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης μέσω παραχώρησης γης για κοινή χρήση, θα χάσουν αυτό το δικαίωμα. Η κυβέρνηση θεωρεί ότι πρέπει να εστιάσει σε περιοχές που ήδη έχουν κάποιον οργανωμένο χαρακτήρα και να αποφευχθεί η διάχυτη δόμηση στην εξοχή.
Για παράδειγμα, αν κάποιος έχει ένα οικόπεδο που είναι «τυφλό», δηλαδή δεν έχει επαφή με δρόμο, θα πρέπει να παραχωρήσει μέρος της γης του για να αποκτήσει αυτό το δικαίωμα. Αυτός ο τρόπος θα καταργηθεί με τις νέες ρυθμίσεις. Αντί γι’ αυτό, θα ενθαρρυνθεί η συγκέντρωση της δόμησης σε περιοχές που ήδη έχουν κάποια υποδομή, ώστε να μην «ξεσπαρθούν» τα κτίρια σε όλη την εξοχή, γεγονός που θα μπορούσε να δημιουργήσει αστικά προβλήματα και να βλάψει το περιβάλλον.
Στο μεταξύ, όσοι έχουν ήδη πάρει προέγκριση ή οικοδομική άδεια πριν από τις νέες ρυθμίσεις δεν θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα. Όπως διαβεβαιώθηκε από τους αρμόδιους υπουργούς, οι άδειες που εκδόθηκαν μέχρι σήμερα θα ισχύουν κανονικά.
